Phân khúc mới trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp xuất hiện

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, dịch vụ hậu cần kho bãi (logistics) đang giữ vị trí dẫn đầu trong các danh mục đầu tư. Tuy nhiên, những nhà đầu tư cần suy nghĩ kỹ càng để khai phá ra những cơ hội và giá trị thực sự trong lĩnh vực này.

Dịch vụ hậu cần kho bãi (logistics) tại Việt Nam

Đại dịch Covid-19 là một chất xúc tác cho nền kinh tế kỹ thuật số, đẩy mạnh thị phần thương mại điện tử của ngành bán lẻ gia tăng ở tất cả các thị trường trên toàn cầu. Logistics là một yếu tố thiết yếu nhằm đáp ứng nhu cầu không ngừng tăng lên đó.

Theo các ước lượng ghi nhận, sau đại dịch, chi tiêu bán lẻ trực tuyến ở Tây Âu sẽ tăng lên đến 442 tỉ euro vào năm 2025. Trong đó, doanh thu bán hàng trực tuyến cứ thêm 1 tỷ euro sẽ tạo ra nhu cầu trung bình 75.000 m² diện tích nhà kho. Vì thế, đến năm 2025, lĩnh vực bán lẻ trực tuyến trong khu vực dự kiến sẽ tăng thêm 33,2 triệu m² nhu cầu kho bãi.

Với những yếu tố cơ bản trên, các nhà đầu tư đã nhìn nhận thị trường và dành rất nhiều ưu ái cho lĩnh vực này. Tuy nhiên, hiện nay nguồn cung logistics chưa đáp ứng được cho những nhu cầu trên. Việc khan hiếm hàng dự trữ đã làm chỉ số lợi suất của ngành logistics giảm tới mức thấp nhất từ trước tới nay.

Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam – ông Troy Griffiths cho biết, đối với những nhà đầu tư không muốn đấu giá tài sản tranh chấp hoặc chưa có quy mô đủ lớn để hợp tác với một nhà phát triển logistics, thì vẫn xuất hiện những thị trường ngách tiềm năng mà lĩnh vực này đem lại, với nhiều cơ hội hơn và lợi suất cao hơn.

Nhược điểm của nó là phải khai phá cơ hội thị trường mới nổi như Việt Nam, nơi lợi suất vẫn dao động trong khoảng 9 – 11%. Cụ thể, kho lạnh là một phần chuyên biệt trong chuỗi cung ứng, sử dụng các nhà kho kiểm soát nhiệt để lưu trữ và vận chuyển thực phẩm hoặc vật tư y tế, ví dụ như vaccine.

Lắp đặt kho lạnh bảo quản thực phẩm

Theo dữ liệu từ một bản báo cáo của Research & Markets ước lượng rằng 7,9 tỉ đô la đã được dùng để đầu tư, phát triển kho bảo quản lạnh trên thế giới vào năm 2020. Con số này dự kiến sẽ tăng lên 19 tỉ đô la vào năm 2027, bởi sự phát triển của nhu cầu mua sắm hàng hóa trực tuyến và giảm lãng phí thực phẩm.

Hiện nay trên thế giới, người ta bắt đầu thiết lập những tiêu chuẩn về môi trường, xã hội và quản trị (ESG) ngày càng bài bản, quy chuẩn hơn và đang hướng đến chuỗi cung ứng thực phẩm để giải quyết vấn đề lãng phí thực phẩm, từ đó đẩy mạnh nhu cầu về kho lạnh.

Đối với các nhà đầu tư, kho lạnh mang lại lợi suất cao hơn 50-100 điểm cơ bản so với các cơ sở hậu cần khô, và bởi chi phí lắp đặt khá cao nên người thuê thường có xu hướng ký hợp đồng thuê dài hạn.

Ngoài ra, một số phân khúc bất động sản công nghiệp khác cũng sẽ tiếp tục được khai phá và mở rộng. Các nhà sản xuất nội dung nổi tiếng như Netflix và Apple đã tận dụng không gian kho bãi để sử dụng làm phim trường do sự phát triển thần tốc của các dịch vụ phát trực tuyến video. Nhu cầu ngày càng gia tăng về không gian studio đang thúc đẩy nhu cầu về kho bãi ở các thành phố chuyên về truyền thông như London, Los Angeles và New York.

Trung tâm dữ liệu

Trong khi đó, những buổi hội nghị truyền hình và điện toán đám mây bùng nổ cũng có nghĩa là nhu cầu về trung tâm dữ liệu đang có xu hướng gia tăng trên toàn cầu.

Tại Trung Quốc, những quỹ phát triển trung tâm dữ liệu mới đã được hình thành bởi Gaw Capital Partners. Ngoài ra, Keppel Group cũng đã phát triển nhiều quỹ để xây dựng và mở rộng các trung tâm dữ liệu ở thị trường châu Á và châu Âu.

Việt Nam đang ở ngã rẽ, với sự phát triển như “vũ bão” của thương mại điện tử và sự thúc đẩy mạnh mẽ hướng tới nền kinh tế kỹ thuật số.

Tuy nhiên, chuyên gia của Savills nhận định, các trung tâm dữ liệu hiện tại sẽ rất thử thách để ứng phó với những quốc gia hàng đầu và khó có khả năng vượt qua sự kìm kẹp của họ. Cơ hội này đang dành cho các các quốc gia đang phát triển và số lượng trung tâm dữ liệu đang tăng lên, miễn là môi trường pháp lý thực tiễn.

Ông Troy cho biết thêm, cũng có nhiều tình huống sẽ sớm xuất hiện những nhu cầu mới về cơ sở sản xuất ở các thị trường đã phát triển, khi những công ty có định hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng của mình để đáp ứng nhu cầu “thuê lại” hoạt động sản xuất, đặc biệt khi công nghệ tự động hóa ngày càng bù đắp vào chi phí nhân công.

Sau cùng, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam còn nhấn mạnh, chúng ta không nên nghĩ rằng những xu hướng nãy đã được hình thành sẵn. Thương mại điện tử sẽ không phát triển mạnh mẽ như trong năm 2020, trong khi ở một số nơi đang có một làn sóng phản ứng quyết liệt về hoạt động của lĩnh vực này.

Ngành thương mại điện tử

Ngành bán lẻ trực tuyến đã bị các tổ chức và cá nhân chỉ trích gay gắt do số lượng bao bì khổng lồ mà nó tạo ra, việc giao hàng phát sinh ra một lượng lớn khí thải carbon, mà một nửa trong số đó đến từ giai đoạn cuối của quy trình giao nhận hàng hóa.

Mối quan tâm về môi trường hoặc quy mô và sức mạnh của những nhà bán lẻ trực tuyến trên toàn thế giới sẽ không tác động quá nhiều đến hướng đi của ngành thương mại điện tử, nhưng sẽ có khả năng những nhà bán lẻ sẽ tổ chức lại hoặc tái cơ cấu hoạt động hậu cần của mình để giảm thiểu việc giao hàng, hoặc đáp ứng mục tiêu tái chế, từ đó cải biên lại loại không gian mà họ yêu cầu để thực hiện những thay đổi trên.

Bởi: Định Phạm