Phân khúc bất động sản nào sẽ tăng giá mạnh nhất dưới tác động của giá thép tăng?

Hiện nay, nhiều người có xu hướng e ngại về việc tăng giá BĐS trong tình trạng giá vật liệu xây dựng (VLXD) tăng vọt. Giữa bối cảnh lây lan của dịch bệnh, việc tăng giá sắt thép giống như một “cú bồi” lớn ảnh hưởng không hề nhỏ đối với ngành xây dựng mà còn là gánh nặng về tăng giá sản phẩm cũng đè lên vai các chủ đầu tư phát triển dự án BĐS.

Giá thành của bất động sản phụ thuộc khá nhiều vào nguyên vật liệu xây dựng

Theo các chuyên gia nhận định, giá nhà tăng chắc chắn đến từ việc giá VLXD tăng và đang trong giữa mùa dịch, giá BĐS vẫn tiếp tục tăng cũng một phần đến từ lý do này.

Chủ tịch Hiệp Hội BĐS TP.HCM – ông Lê Hoàng Châu nhận xét, hiện nay có nhiều chi phí hình thành nên giá thành của một dự án nhà ở cao tầng, trong đó có chi phí xây dựng chiếm 60%, chi phí đất cho dự án nhà cao tầng là 15-20%, chi phí lãi vay trên dưới 10%, ngoài ra còn có chi phí không tên đặc thù trong lĩnh vực BĐS.

Nếu chỉ tính chi phí xây dựng có nhóm VLXD cơ bản gồm sắt, thép, xi măng, cát, đá, gạch chiếm 60% trong tổng chi phí xây dựng. Bên cạnh đó còn phải kể đến chi phí thiết bị (máy móc) lắp đặt chịu ảnh hưởng từ giá nhiên liệu xăng, dầu và điện. Nhìn tổng quát tỷ trọng các loại chi phí của một dự án nhà ở để thấy rằng giá thép tăng mạnh trong thời gian qua, cộng với giá các VLXD khác cũng tăng mạnh sẽ lập tức ảnh hưởng đến giá nhà. Thông thường, giá bán căn hộ trên thị trường sẽ được điều chỉnh bởi chủ đầu tư theo biên lợi nhuận kỳ vọng.

Nhà phố liền kề

Điều này có thể hiểu là khi các chi phí này tăng lên thì kéo theo giá thành cũng tăng vọt lên để đảm bảo lợi nhuận vì không ai muốn lâm vào tình trạng kinh doanh lỗ. Kết quả là các chi phí đều bị tăng lên, cuối cùng người mua nhà phải gánh khoản tăng này. Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng có điều chỉnh giá với nhà thầu thì chắc chắn chủ đầu tư phải bù vào khoảng giá vật tư xây dựng tăng, sau đó tính vào và điều chỉnh giá thành bán ra thị trường.

Vậy thì phân khúc bất động sản nào sẽ tăng giá mạnh nhất, dưới sự ảnh hưởng của giá thép tăng, là câu hỏi đang được nhiều người quan tâm. Theo Giám Đốc Khối Kinh Doanh và Tiếp Thị Tập đoàn CNT Group – ông Mai Đức Toàn nhận định, trong thời gian tới, có nhiều khả năng căn hộ, nhà phố xây sẵn ở thị trường sơ cấp sẽ là nhóm có biên độ tăng giá cao do chịu tác động bởi giá thép đang tăng vọt. Ngoài ra, các địa phần thành phố lớn vẫn còn nhiều tiềm năng tăng giá tốt do quỹ đất ngày càng khan hiếm trong khi nhu cầu ở thực lại rất cao.

Ông Toàn cho biết: “Theo tôi, bất chấp dịch bệnh, giá BĐS vẫn tăng do các loại thuế, chi phí xây dựng, nhân công, tỷ lệ trượt giá đều tăng,…, Tuy nhiên, tăng biên độ bao nhiêu thì còn do thị trường quyết định. Bởi nếu tăng cao so với giá trị thực, vượt ngưỡng “cầu” thì sẽ không có giao dịch”.

Nhà ở xã hội

Còn với Giám đốc Công ty Lê Thành – ông Lê Hữu Nghĩa nhận xét, nếu tình trạng tăng giá vật tư này vẫn tiếp tục leo thang như hiện nay, thị trường nhà ở sẽ không bao giờ tồn tại căn hộ có mức giá 25 – 30 triệu đồng/m² do bị đội giá. Thậm chí, ngay cả phân khúc nhà ở xã hội, nhà giá rẻ cũng buộc phải điều chỉnh lại mức giá mới và những đối tượng có thu nhập trung bình, thấp càng khó khăn mua được nhà do tiền lương tăng chậm hơn rất nhiều so với tốc độ tăng giá vật tư.

Vị giám đốc này cho biết, giá thép tăng đột ngột từ 13 triệu đồng một tấn lên đến 25 – 26 triệu đồng một tấn (gần như gấp đôi) trong những tháng qua đang tạo ra một áp lực cực kì lớn cho thị trường nhà ở. Ví dụ: Một căn hộ dự kiến trên sổ sách (lý thuyết) bán ra 30 triệu đồng một m², khi thép đội giá lên, có thể khiến căn hộ chào bán ra thị trường bị đẩy lên đến 35 triệu đồng, căn hộ giá 40 triệu đồng sẽ bị tăng giá lên thành 47 triệu đồng. Tùy chủ đầu tư, nếu họ chia sẻ với khách hàng, giá nhà chào bán ra sẽ tăng ở biên độ tương đối dưới 10%. Trái lại nếu chủ đầu tư không thể chia sẻ gánh nặng này với người mua, giá nhà có thể đẩy lên 18 – 20% vì VLXD tăng đột biến trong thời gian qua.

Ông Nghĩa kết luận:”Như vậy, với diễn biến các chi phí đầu vào tăng cao như vậy càng khiến cho giá nhà “leo cao khó xuống” và kỳ vọng kéo giảm giá nhà là nhiệm vụ bất khả thi”.

Giá sắt thép tăng chóng mặt khiến giá nhà cũng bị ảnh hưởng

Như đã ghi nhận trước đó, hiện nay nhiều nhà thầu xây dựng đang bị đẩy vào tình trạng “tiến thoái lưỡng nan” vì giá VLXD tăng vọt đột ngột. Một nhà thầu xây dựng này đang triển khai 3 dự án thi công chung cư, nhà liền kề… với tổng giá trị lên đến khoảng 900 tỷ đồng, giá hợp đồng là cố định. Khi thép tăng kỷ lục, vượt ngoài tầm kiểm soát, nhà thầu thiệt hại khoảng 8% tổng giá trị hợp đồng và mất ngay toàn bộ lãi thi công các công trình xây dựng. Tuy nhiên, chủ đầu tư những dự án cũng chưa thể tăng chi phí xây dựng ngay lập tức. Khi giá cả tăng đột ngột như vậy, vượt quá mức chi phí dự phòng cũng sẽ tác động đến khoảng giá họ đưa ra thị trường. Bản thân chủ đầu tư cũng phải xem xét, nghiên cứu và cân đối để đảm bảo lợi ích giữa mình và nhà thầu nhằm đảm bảo sản phẩm được đưa ra thị trường đúng theo tiến độ đã cam kết với người mua. Theo nhận định từ các doanh nghiệp, nếu giá cả cứ tiếp tục tăng vọt như vậy, người mua sẽ là đối tượng cuối cùng phải gánh.

Bởi: Định Phạm