Nhận diện cơn sốt đất ảo bằng cách nào

Sốt đất ảo là từ chỉ sự tăng giá đất trên quy mô lớn với mức tăng đột ngột chỉ trong một thời gian ngắn, tuy nhiên nhu cầu sử dụng đất bị “bơm phồng” lên khác xa so với thực tế. Người mua đất chỉ mua với mục đích đầu cơ, chờ đất lên giá là sang tay, chuyển nhượng.

“Cò” đất thường tạo nên những cơn sốt đất ảo bằng cách sử dụng các chiêu trò tạo sóng, lan truyền tin đồn, tác động tâm lý các nhà đầu tư mong muốn chốt lời nhanh và lợi nhuận cao.

Khu vực xã An Khương, Bình Phước vừa trải qua cơn sốt cuối năm 2020

Anh Sơn – một nhà đầu tư lão luyện cho hay: “Các cơn sốt đất ảo thường có xu hướng diễn ra chóng vánh và được theo kịch bản có sẵn là giá được đẩy lên liên tục, vòng tròn mua bán tăng theo từng lớp. Đến lúc “đầu nậu”, “cò” đất bỏ đi, lúc này chỉ có những người mua cuối cùng chịu thua lỗ”.

Đây không còn là hiện tượng lạ ở nước ta trong vài năm qua. Tiêu biểu như năm 2020, Châu Đức (Vũng Tàu) có xuất hiện tin đồn có một tập đoàn lớn đến đầu tư, hay như năm 2021 có lời đồn đại sẽ đầu tư xây dựng sân bay ở Thanh Hóa hay huyện Hớn Quản của tỉnh Bình Phước đã làm dấy lên cơn sốt đất ảo, khiến giá đất ở các khu vực này bị đội lên rất nhiều.

Cách nhận biết dấu hiệu bất ổn từ thị trường

Theo ý kiến từ các chuyên gia, sốt đất ảo không thể nào có trong một thị trường phát triển ổn định. Điều này nói lên rằng sốt ảo chỉ xảy ra trong điều kiện thị trường địa ốc tồn tại những điểm bất cập.

Dấu hiệu dễ nhận biết là những tin tức về hạ tầng giao thông, điều chỉnh quy hoạch, hoặc thông tin lên thị trấn hay quận…được thông báo rầm rộ. Hiện tượng lan truyền những tín hiệu triển vọng, gia tăng lợi nhận đột ngột đều do chủ đầu tư và môi giới thực hiện. Chính hiệu ứng đám đông đã làm xuất hiện hiện tượng tăng giá ảo. Kỳ vọng tăng giá càng lớn, hành vi đầu cơ càng cao, lúc đó tiền đổ vào thị trường BĐS càng nhiều. Điều này làm giá đất tăng 100% chỉ trong một thời gian ngắn. Thực tế nếu khu vực có thay đổi về dự án giao thông, quy hoạch hay các công trình tầm cỡ được xây dựng thì tỷ lệ tăng chỉ dao động trong khoảng 30 – 50%.

Cảnh ôtô đậu kín đường vào UBND xã Quảng Lưu (huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa) ngày 13-4 vừa qua để tham gia đấu giá đất

Ở khâu đặt cọc, có điểm đặc biệt dễ nhận ra ở các nơi sốt đất ảo là cực kì phức tạp, bởi số lần đặt cọc một nền đất sẽ tăng theo các bước sóng tăng giá đất. Người đầu tiên đặt cọc mua từ chủ đất, ngay lập tức bán ngay cho người thứ hai bằng hình thức ký hợp đồng nhận cọc do chốt được lời nhanh và giá đất tăng đột ngột. Cứ thế những nhà đầu tư thứ cấp ba, tư, năm… đều giao dịch theo hình thức đặt cọc chồng cọc, làm giá đất tăng nhanh. Vòng tròn mua bán cọc cứ tiếp tục khi giá đất tăng mạnh và bị “đứt gánh” khi giá chững lại hay giảm xuống. Điều rủi ro của việc mua bán này nằm ở chỗ chỉ cần một bên hủy hợp đồng là toàn tất cả hợp đồng cọc dựa vào đó sẽ bị phá hủy. Càng nhiều người tham gia lướt cọc trên một nền đất thì người mua sau càng gặp rủi ro lớn.

Thận trọng để tránh bị cuốn vào cơn sốt đất ảo

Sau đây là một số lời khuyên để giúp các nhà đầu tư tránh được những rủi ro không đáng có

Nhà đầu tư nhất định phải thẩm định giá trước khi đổ tiền vào. Phải thận trọng xem xét mức giá, kiểm tra lịch sử giao dịch mua bán gần nhất rồi so sánh với mật độ dân số, vị trí, tiện ích gần đó…Nếu thấy giá tăng đột ngột hay không hợp lý thì tránh mua vào.

Ngoài ra, nhà đầu tư cần xác định rõ tiềm năng tương lai dựa trên vị trí khu đất, hạ tầng giao thông, kết nối vùng và các khu vực kinh tế… Nếu những yếu tố này thực sự tốt thì có thể an toàn nhưng nếu BĐS ấy đang một mình chạy một kiểu riêng biệt thì giao dịch đó nguy cơ cao là ảo.

Hàng nghìn người kéo về khu vực Hớn Quản, Bình Phước trước thông tin mở rộng sân bay tại đây.

Điều quan trọng nữa là phải kiểm tra giấy tờ pháp lý cũng như uy tín chủ đầu tư một cách kỹ càng. Quan sát nhiều trường hợp trước đây ghi nhận các chiêu trò “đội giá” hay giao dịch thường xuất hiện ở các dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý, tự phân lô để bán, hay gom đất rừng, đất nông nghiệp để mua bán sang tay. Khi các BĐS này không có pháp lý chặt chẽ và không thể đưa ra thị trường thì giá của nó sẽ rớt giá thảm hại.

Bên cạnh đó, các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư nên phân bổ dòng tiền sao cho thích hợp. Nếu muốn mua BĐS thì hãy dùng tiền nhàn rỗi, dài hạn. Tuyệt đối không đi vay trong thời điểm thị trường sốt đất ảo nhằm hạn chế “bẫy” lãi suất thả nổi. Trường hợp các nhà đầu tư liều lĩnh dùng đến phương thức đòn bẩy kinh tế mà “dính” phải sốt đất ảo thì cái kết họ nhận được rất cay đắng. Thực tế có thể quan sát được những khu đất trống mọc đầy cỏ dại, hay biệt thự bỏ hoang là hậu quả của cơn sốt đất ảo, đây là bài học đắt giá cảnh tỉnh cho những nhà đầu tư còn “non” kinh nghiệm.  

Bởi: Định Phạm