Bất động sản cho thuê lao dốc vì dịch Covid-19

Theo khảo sát, trong gần 2 quý đầu của năm 2021, thị trường bất động sản cho thuê vẫn bị trì trệ và ảm đạm nhất từ trước tới nay. Đà giảm giá thuê kéo dài từ năm 2020 đến nay và vẫn chưa có tín hiệu dừng lại.

Bất động sản cho thuê đóng băng

Từng là một biểu tượng huy hoàng nhất của phân khúc bất động sản cho thuê trong nhiều thập kỷ qua, nay nhà phố mặt tiền cho thuê đang phải đối mặt với cơn khủng hoảng kép khi làn sóng trả mặt bằng kinh doanh “dậy sóng” chưa từng có. Do ảnh hưởng phức tạp và khó lường của đại dịch Covid-19 cùng với các đợt dịch sau diễn biến ngày càng khó kiểm soát, giá thuê nhà mặt phố sụt giảm đến 40-50%, thậm chí có những mặt bằng bỏ trống hàng loạt trong 18 tháng qua.

Kể từ tháng 5, hầu hết các mặt bằng kinh doanh cho thuê là nhà phố mặt tiền đều giảm xuống thêm 20-30%, áp dụng ngắn hạn cho đợt giãn cách. Việc kinh doanh bị gián đoạn và ế ẩm triền miên càng làm cho làn sóng trả lại nhà mặt phố mạnh hơn bao giờ hết. Hiện nhà phố mặt tiền cho thuê trong tình trạng “vườn không nhà trống” xuất hiện khắp nơi từ các phố ẩm thực tại quận Bình Thạnh, phố thời trang quận 5 và Phú Nhuận, đến phố đi bộ Nguyễn Huệ, phố hàng xa xỉ Đồng Khởi, phố trà sữa quận 1… cũng vắng vẻ, hiu quạnh.

Cũng trong hoàn cảnh tương tự, thị trường căn hộ cho thuê cũng gặp thách thức với giá thuê giảm, nhu cầu thuê chạm đáy và lượng khách thuê trả lại nhà khá cao do ảnh hưởng không nhỏ của đợt dịch mới. Giá thuê căn hộ năm 2020 đã giảm trong khoảng 30% và vẫn trên đà tụt dốc không phanh, rớt thêm 10-15% do các chủ nhà hỗ trợ giá ngắn hạn cho khách thuê trong tháng 6/2021.

Nhiều nơi trả mặt bằng kinh doanh.

Giá căn hộ cho thuê trên địa phận TP.HCM từ phân khúc bình dân đến trung – cao cấp đều chứng kiến mức giảm 35-40% so với trước đại dịch. Năng suất cho thuê căn hộ trên giá vốn cũng sụt giảm, trước năm 2020 đạt trung bình 5-6% nhưng nay chỉ còn 3-4%.

Trong khi đó, thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê tại TP.HCM cũng đứng trước cột mốc trầm lắng nhất trong vòng nửa thập kỷ qua, giai đoạn từ đầu năm 2020 đến tháng 6/2021, nhiều điểm kinh doanh mô hình này phải đóng cửa hàng, thậm chí chuyển đổi mô hình tòa nhà để vượt qua giai đoạn khó khăn. Đối với loại hình căn hộ dịch vụ có thương hiệu được xếp hạng A, B, C theo chuẩn cao cấp, trung cấp và trung bình, có đến cả chục tòa nhà đã đóng cửa hoặc thay đổi công năng kể từ lúc dịch bệnh diễn biến phức tạp. Giá thuê các căn hộ dịch vụ nhóm có thương hiệu đã liên tiếp giảm đều đặn trong suốt 5 quý vừa qua, mức giá thuê đã giảm dần 5-10% sau đó giảm đến 20-30% với tốc độ nhanh.

Mặt bằng các loại, từ những căn góc vốn dĩ luôn phải xếp hàng mới đến lượt thuê, thì giờ đã bỏ không, chưa có người thuê từ gần 1 tháng nay.

Cùng lúc, nhiều phân khúc căn hộ dịch vụ cho thuê ngắn ngày không có thương hiệu trên các nền tảng trực tuyến đều giảm đáng kể trong 16-18 tháng qua. Mức giá thuê phòng giảm 40-70% so với năm 2019.

Theo dữ liệu từ báo cáo thị trường căn hộ dịch vụ của Colliers Việt Nam, giá thuê trung bình của căn hộ dịch vụ hạng A tại TP.HCM là 30,24 USD/m² một tháng trong quý I/2021, giảm 22,5% so với quý IV/2020. Trong khi đó, mức thuê trung bình của căn hộ hạng B là 25,5 USD/m²/tháng, giảm đến 18,35% so với quý trước. Giá thuê giảm mạnh cho thấy thị trường tiếp tục bị tác động mạnh mẽ bởi đại dịch Covid-19 bùng phát và diễn biến khó đoán.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa – Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế – Marketing Đại học Kinh tế TP.HCM cho biết thị trường bất động sản cho thuê đang phải đối mặt với nhiều vấn đề do đại dịch Covid-19 đến mức gần như đóng băng và ảm đạm nhất thập kỷ. Khủng hoảng bất động sản cho thuê thời điểm đầu chỉ cho thấy qua giá thuê giảm trung bình 20-25%, nhưng càng về sau, mức giá thuê càng giảm sâu so với trước đại dịch. Làn sóng trả lại nhà đang thuê, trả mặt bằng kinh doanh cũng trở nên lớn mạnh.

Một mặt bằng trên phố Thủ Khoa Huân

Ông Nghĩa nhận định, trên thực tế đà giảm giá thuê của nhiều phân khúc bất động sản đã có từ tháng 3/2020 và kéo dài thành nhiều đợt trong năm 2020. Thế nhưng, các đợt dịch lớn trong năm 2021 đã giáng những cú đánh bồi khiến thị trường tài sản cho thuê rơi vào trạng thái “đóng băng”. Làn sóng dịch thứ tư gây biến cố dài hơn, lây lan rộng trong cộng đồng, làm cho các chủ tài sản cho thuê phải ngậm ngùi đánh đổi biên lợi nhuận lý tưởng (từ thời hoàng kim của các thập kỷ trước) bằng việc giảm đáng kể giá thuê để có thể trụ lại được.

Làn sóng trả mặt bằng, trả nhà thuê nổ ra mạnh mẽ cũng phần nào đẩy các chủ bất động sản cho thuê đang vay nợ để đầu tư tài sản vào thế nan giải. Nếu vay tỷ trọng lớn (chiếm 50% giá trị tài sản trở lên) với lãi suất cao không thể đi đến thỏa thuận giảm lãi suất mùa dịch, cộng thêm việc bị trả lại mặt bằng hay trả lại nhà có thể khiến bên cho thuê chới với vì hụt dòng tiền, lúc này buộc phải đi bước rủi ro là bán tài sản giữa mùa dịch để gỡ khó.

Những thông báo cho thuê càng nhiều, tỉ lệ thuận với những doanh nghiệp, hộ kinh doanh đã rời bỏ khỏi thị trường cũng ngày một nhiều hơn.

Đại dịch Covid-19 đang tái tạo lại thị trường tài sản cho thuê theo chiều hướng phân hóa thị trường mạnh mẽ, sàng lọc lại các chủ sở hữu tài sản và cả khách thuê thực sự chất lượng.

Nếu những chủ tài sản đầu tư bất động sản phụ thuộc vào dòng tiền cho thuê để trả lãi vay buộc phải nhảy sớm khỏi suất đầu tư nhiều rủi ro vì chi phí tài chính và chi phí cơ hội quá lớn. Thị trường chỉ còn lại nhóm chủ tài sản có khả năng tài chính mạnh. Đối với khách thuê, việc phải thắt lưng buộc bụng mùa dịch khiến họ giảm chi phí thuê xuống hết mức có thể, nhu cầu thuê bất động sản sụt giảm đẩy mặt bằng giá thuê điều chỉnh mạnh nhất thập kỷ. Ông Nghĩa dự đoán thị trường bất động sản cho thuê có thể đóng băng kéo dài suốt mùa dịch và chỉ khi dịch bệnh được kiểm soát hiệu quả thì thị trường mới bắt đầu giai đoạn hồi phục.

Bởi: Định Phạm