Khái niệm về hình thức bán – tái thuê
Hoạt động bán – tái thuê là một dạng cho thuê tài chính mà một bên (người thuê/người bán trong tương lai) có được tài sản đó sẽ bán cho một bên khác (người cho thuê/người đầu tư tương lai). Lúc đó, người mua sẽ cho bên bán thuê lại tài sản, vì vậy, bên mua sẽ là chủ sở hữu tài sản, bên bán trở thành người thuê.
Hoạt động bán – tái thuê trong BĐS công nghiệp
Cái lợi mà người thuê/người bán trong tương lai là họ dùng tài sản bất động sản của họ để huy động vốn thay vì phải vay ngân hàng lãi suất cao. Ngoài ra, họ đang bán tài sản theo giá mặt bằng chung của thị trường, xác suất cao nó sẽ cao giá hơn thời điểm họ mua lúc đầu.
Xu hướng bán – tái thuê tại Việt Nam
Xu hướng bán – tái thuê của loại hình bất động sản công nghiệp ngày càng được nhân rộng ra nhiều nơi trên thế giới. Việt Nam cũng ghi nhận một vài thương vụ và sự hiện diện của những tài sản khó bán cũng hi vọng được thực hiện bán – tái thuê.
Năm ngoái, Savills Việt Nam đã thành công khi môi giới bán – tái thuê một nhà kho (Dĩ An, Bình Dương) với diện tích 36.000 m2. Trong giao dịch, khách mua chỉ định Savills là đại diện cho họ. Bất động sản được khách hàng này mua với giá khoảng 20 triệu USD và cho thuê lại, đem về lợi nhuận cho nhà đầu tư là 9%.
Vào năm 2017, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam ghi nhận thương vụ bán – tái thuê đầu tiên là nhà kho của DKSH tại Bình Dương. Năm 2018, tập đoàn Mapletree Logistics Trust của Singapore đã “rót” 43 triệu USD vào kho hàng của Unilever với diện tích sàn xây dựng lên đến 66.800 m2 tại Bình Dương. Sau đó, Unilever đã thuê lại kho hàng này với thời hạn trong vòng 10 năm, điều này khiến Mapletree nhận được lợi nhuận ròng lúc đầu là 8,3%.
Nhà xưởng ở tỉnh Bình Dương.
Ông John Campbell, giữ chức vụ Trưởng bộ phận Bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam đã chỉ ra một vài ưu thế của hình thức này. Đó là ích lợi của chủ sở hữu/nhà đầu tư tương lai sở hữu một bất động sản đang vận hành nhằm có được tỉ suất hoàn vốn ngay lập tức từ người thuê trả tiền thuê mỗi tháng. Họ không phải bỏ tiền mặt ra cho những chiến dịch tiếp thị để kiếm khách thuê tiềm năng nữa. Dòng tiền mặt an toàn và lợi suất thích hợp trong khoảng thời gian thuê 10 năm dự kiến đảm bảo cho chủ sở hữu và nhà đầu tư mới.
Dịch bệnh Covid-19 lần này sẽ làm các khách thuê xem xét các chọn lựa tài chính phù hợp, giúp họ nhận ra ích lợi của việc dùng tài sản bất động sản của mình như phương thức để huy động vốn hiệu quả.
Tuy vậy, John Campbell chỉ ra một vài yếu tố chủ chốt cần cân nhắc khi thực hiện bán – tái thuê.
Đầu tiên, cần biết rằng để thực hiện giao dịch theo hình thức bán – tái thuê thì có thể mất rất nhiều thời gian cũng như giấy tờ, thủ tục để triển khai. Trong đó, giao dịch trước tiên là bán hay mua tài sản. Khi hợp đồng mua bán giữa hai bên được ký kết để hoàn thành giao dịch mua, sau đó họ sẽ phải ký Hợp đồng cho thuê. Hai hợp đồng này có mối liên hệ ràng buộc với nhau, bởi giá bán đề cập trong Hợp đồng Mua bán phải tạo điều kiện để nhà đầu tư thu về lợi nhuận hấp dẫn so với mức giá thuê mỗi tháng được nhắc đến trong Hợp đồng cho thuê.
Tổng kho của Unilever tại Bình Dương
Chẳng hạn, trường hợp một nha đầu tư bỏ ra 18 triệu USD để mua một nhà kho có diện tích 30.000 m2 và cho người thuê/chủ sở hữu trước đây thuê lại với mức 4,5 USD/m2/tháng thì lợi suất ròng lúc đầu có thể thu về được 9% ngay trong năm thứ nhất.
Ông John nhấn mạnh: “Một điều nữa phải chú ý là chủ sở hữu khu công nghiệp hay BĐS có biết và phê duyệt dự án không. Chủ đất của nhà đầu tư mới và chủ sở hữu đất của KCN cần chính thức xác nhận nhà đầu tư đó thỏa mãn được những tiêu chí quan trọng của KCN.”
Dự kiến khi lĩnh vực công nghiệp tiếp tục tăng trưởng, những nhà đầu tư vẫn đang khẩn trương tìm các BĐS công nghiệp để bán – tái thuê. Xác suất cao là các tập đoàn quốc tế tại Việt Nam hay các doanh nghiệp nội địa đang triển khai hình thức giao dịch bán – tái thuê nhưng vì một số lý do chưa thể công ố chính thức.
Bởi: Định Phạm
