Những nhà đầu tư định giá tài sản ra sao?
Tỷ lệ thu hồi vốn đầu tư (Return on investment, viết tắt là ROI) thúc đẩy giá bất động sản. Hầu hết thời gian, nhà đầu tư định giá bằng cách áp dụng lợi tức mong muốn của họ vào thu nhập hoạt động ròng (Net Operating Income, viết tắt là NOI).
Ví dụ: Nếu một nhà đầu tư tạo ra lợi nhuận khoảng 100.000 USD/năm ở NOI và muốn có ROI ở mức 10%, họ sẽ định giá tài sản đó ở mức 1.000.000 USD. Có thể thấy ROI là yếu tố tiên quyết trong việc định giá tài sản.
Tính toán ROI cơ bản dựa trên NOI. Hầu hết tài sản trên thị trường bất động sản đều có chi phí cố định đáng kể, bao gồm như bảo hiểm, bảo trì, thuế và tiện ích.
ROI là yếu tố quan trọng trong việc định giá tài sản.
Nguồn cung và nhu cầu ảnh hưởng như thế nào đế chu kỳ bất động sản?
Do các nhà đầu tư định giá tài sản dựa trên ROI, tỷ lệ trống và tỷ lệ cho thuê sẽ quyết định giá bất động sản.
Đối với thị trường cho thuê, cung và cầu là hai yếu tố luôn song hành với nhau và có ảnh hưởng trực tiếp đến sự biến động. Nếu nhu cầu nhỏ hơn nguồn cung, nhiều khả năng có thể dẫn đến tỷ lệ trống cao. Trường hợp nếu nhu cầu lớn hơn nguồn cung, giá thuê sẽ tăng đột ngột. Để khắc phục với tình trạng thiếu nguồn cung và giá thuê tăng, nhiều chủ đầu tư sẽ xây dựng thêm những dự án, chuyển chu kỳ bất động sản từ giai đoạn “Phục hồi” sang giai đoạn “Mở rộng”.
Trường hợp nếu nguồn cung lớn hơn nhiều so với nhu cầu, chu kỳ bất động sản sẽ chuyển sang giai đoạn “Siêu cung”. Tỷ lệ lấp đầy không cao và số lượng trống nhiều sẽ khiến giá thuê giảm đi. Bên cạnh đó, trong trường hợp xấu nhất, thị trường có thể rơi vào giai đoạn “Suy thoái”. Sau đó, khi mọi vấn đề được “gỡ rối”, chu kỳ bất động sản quay trở lại vòng lặp mới với giai đoạn “Phục hồi”.
4 giai đoạn trong chu kỳ của bất động sản.
Chu kỳ bất động sản hiện đang ở giai đoạn nào?
Chắc hẳn nhiều người cũng nhận biết được rằng chúng ta đang ở trong giai đoạn suy thoái. Lần gần nhất mà thị trường bất động sản gặp phải chính là vào cuối năm 2008, thời điểm xảy ra cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.
Đại dịch Covid-19 là nguyên nhân chính dẫn đến chu kỳ suy thoái như hiện nay. Tuy vậy, cũng như những giai đoạn Suy thoái khác trong quá khứ, nếu có những giải pháp đúng đắn và kịp thời, khả năng thị trường sẽ sớm quay về giai đoạn “Phục hồi”. Các chuyên gia dự báo rằng thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn “Phục hồi” trong khoảng giữa 2022 và có thể phát triển thần tốc vào cuối 2030.
Chu kỳ bất động sản Việt Nam từ 1993 – 2019 (Nguồn: Teraland)
Hiện nay, lãi suất thế chấp chính là yếu tố quyết định đến chu kỳ bất động sản. Tất cả chúng ta đều quan sát thấy tỷ lệ lãi suất thế chấp đạt mức thấp nhất lịch sử trong năm vừa qua. Nếu không kiểm soát đúng cách, chu kỳ bất động sản có thể bị gián đoạn như những gì từng xảy ra vào 1979.
Theo như thông lệ, giai đoạn suy thoái của chu kỳ bất động sản được xem như một một hồi chuông cảnh báo để ngành công nghiệp siêu lợi nhuận này kiểm tra và khắc phục những nhược điểm cũng như phát huy những ưu thế sẵn có. Do đó, giai đoạn “Suy thoái” không phải là một thứ gì đó quá đáng sơ, trong “nguy” luôn có “cơ”.
Ngoài ra, ở thời đại hiện tại, công nghệ cũng là một “con át chủ bài” có thể tác động đến tốc độ thay đổi của chu kỳ bất động sản. Chính công nghệ đã tạo ra nhiều sự thay đổi mang tính tích cực khiến cho thị trường bất động sản trụ vững trong 2020. Do đó, chúng ta có thể kỳ vọng vào một chu kỳ mới với nhiều mặt tích cực hơn đối với lĩnh vực địa ốc.
Xem thêm:
Bởi: Định Phạm
